Lãi suất tăng đến mức nào thì mới làm bất động sản đóng băng và giảm giá?

Nhiều người cứ bảo là tăng lãi suất thì bất động sản sẽ đóng băng vỡ bong bóng. Điều này đúng. Nhưng cần phải hiểu thế nào mới là tăng lãi suất? tăng 1-2 % không phải là tăng (vì nếu lạm phát tăng 3% lãi suất tăng 2% thì tính ra đồng tiền vẫn mất giá: gửi tiền ngân hàng vẫn thiệt hơn dùng tiền mua tài sản).

Nếu lạm phát tăng thêm 3% nhưng lãi suất tăng thêm có 2 % thì gửi tiền ngân hàng càng bị mất giá hơn so với trường hợp lãi suất giữ nguyên và lạm phát KHÔNG tăng. Việc tăng lãi suất chỉ có thể làm đóng băng thị trường bất động sản khi: Lãi suất huy động > = tỉ lệ % lạm phát + tỉ lệ tăng trưởng % GDP.
(khi ấy bán tài sản lấy tiền gửi ngân hàng mới có lợi) chứ nếu lãi suất tăng thêm 5% nhưng bát phở tăng từ 30k lên 35k (tức là phở tăng 12%) thì gửi ngân hàng vẫn thiệt nhé: khi đó bất động sản vẫn sẽ còn tăng.

Năm 2022 này đang giống với giai đoạn nhà nước bơm tiền năm 2008-2009 nhé. Còn 2010 là kết thúc giai đoạn giải ngân gói bơm tiền lúc giải ngân gói bơm tiền thì không thể tăng lãi suất nhiều.

Vì tăng lãi suất là các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh chết đầu tiên chứ không phải là dân đầu cơ bất động sản. (Mục đích của gói Bơm tiền kích thích kinh tế là để cứu doanh nghiệp, nếu tăng lãi suất thì là giết doanh nghiệp à?)

Đợi khi nào lãi suất nhảy 1 bước khoảng 5%-7% như T10/2010 thì bất động sản mới xì hơi giống như Tháng 11/2010 : Lãi suất huy động VND của các Ngân Hàng Thương Mại đã tăng vọt từ 10%/năm lên đến 17%/năm. (nhảy 1 bước 7% trong vòng 1 tháng) : Khi đó là lúc “Lãi suất Huy Động” đạt đủ tiêu chuẩn của công thức: Lãi suất huy động > = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP. Khi ấy bất động sản mới đóng băng và kết thúc chu kỳ tăng trưởng.

Nhiều người có thể dự báo khá chính xác được khi nào bất động sản tăng hay giảm là nhờ họ có nhiều kinh nghiệm thực chiến hoặc có trực giác về thị trường rất nhạy, còn trên đây là đưa ra được công thức tính toán cụ thể chính xác và có thể áp dụng trong mọi trường hợp. Nếu ai không có kinh nghiệm thực chiến, không có năng lực tiên tri nhưng học được công thức này thì có thể tính toán được chính xác khi nào bất động sản sẽ tăng hay giảm: dựa trên 03 biến số là Tỉ lệ % Lạm Phát, Tỉ lệ % tăng trưởng GDP và Lãi suất Huy Động.

Tuy nhiên trong 3 biến số ấy thì: chỉ có 1 yếu tố mà chính phủ có thể can thiệp trực tiếp được : đó là “Lãi suất Huy Động”. Đây chính là yếu tố then chốt: muốn biết được sắp tới bất động sản sẽ tăng hay giảm thì phải nhìn vào yếu tố này: Nếu vượt quá ngưỡng Critical Point: tức là: (Lãi suất huy động > = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP) thì thị trường bất động sản sẽ đảo chiều (giống như thời kỳ cuối năm 2010) (công thức của này là dựa theo các chỉ số “Thật”: lớn hơn chỉ số lạm phát và % tăng trưởng GDP “danh nghĩa” mà Tổng cục thống kê công bố nhiều)

Mối quan hệ của Lạm Phát được thể hiện theo công thức sau: MV = PY

(trong đó M là lượng tiền, V là vòng quay của tiền, P là Giá cả, Y là sản lượng (GDP thực tế)

Khi giá cả toàn thế giới tăng: thì VN cũng bị ảnh hưởng: khi ấy việc tăng cung tiền chính là 1 việc cực kỳ có ích cho nền kinh tế (P tăng thì M sẽ tăng tương ứng) điều mà chính phủ  lo sợ không phải là ” Lạm Phát” mà là khủng hoảng kinh tế “Đình Lạm”

“Lạm Phát” là 1 hiện tượng khách quan: giống như 1 con Virus: cái này không tránh được. (giá cả hàng hoá cả thế giới tăng thì Việt Nam cũng phải tăng theo: giống như xung quanh đều là F0 thì bạn cũng sẽ chắc chắn bị lây bệnh) còn “Đình Lạm” lại là 1 dạng khủng hoảng: giống như 1 loại bệnh (mà Virus gây bệnh là “Lạm Phát”): bệnh này có thể chữa được, hoặc phòng tránh được nhờ các loại thuốc (ở đây là các chính sách kinh tế của nhà nước).

“Cung tiền” và “vòng quay tiền” là 2 yếu tố cấu thành “Lạm Phát” giống như 2 yếu tố tạo nên con virus là ADN và Protein: vậy nên khi đánh giá tác động đến bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung thì phải đánh giá tác động của “Lạm Phát” – tức là tác động của con virus).

Ở Việt Nam Tăng trưởng cung Tiền luôn lớn hơn GDP và Lạm Phát: tỉ lệ Cung Tiền M2/GDP của Việt Nam là cao nhất so với các nước khác trong khu vực: (tỷ lệ này của Việt Nam là 175% còn ở các nước tương đồng trong ASEAN-5 chỉ là chưa tới 130% đối với Malaysia và Thái Lan, 63% đối với Phillipines và chưa đầy 40% đối với Indonesia. Tỷ lệ M2/GDP của Việt Nam vào thời điểm cuối năm 2020 là khoảng 190%.

Trong vòng 10 năm gần đây: giai đoạn 2011-2020, tốc độ tăng cung tiền của Việt Nam trung bình gần 16%/năm: Trong khi đó tăng trưởng GDP thực trung bình giai đoạn này chỉ là 6%/năm, còn tăng trưởng GDP + tỷ lệ lạm phát trung bình chỉ là 11,4%/năm.

Tức là trong vòng 10 năm qua: ai gửi ngân hàng với lãi suất < 11,4% thì coi như tiền bốc hơi, còn ai vay tiền với lãi suất < 16% thì coi như ko phải trả lãi (vì đồng tiền mất giá hằng ngày)

Xét trong khoảng thời gian 20 năm: Cung tiền M2 năm 2000: 222,882 tỷ VND Cung tiền M2 12/2021 : 13,402,097 tỷ VND Tính trung bình thì lượng cung tiền tăng khoảng 23%/ năm trong 20 năm, sau 20 năm cung tiền tăng 60 lần.

Một mảnh đất năm 2001 có giá 100 triệu thì năm 2021 sẽ có giá 6 tỷ.

Vậy nên: Tiền mặt chính là “Tiêu Sản” chứ Không phải là “Tài Sản”

Tuy nhiên: khi xét đến yếu tố Lạm Phát thì tức là đã bao gồm tác động của Cung Tiền nằm trong Lạm Phát rồi. Chỉ nói đến Cung Tiền là thiếu sót vì còn phải xét đến Vòng Quay Tiền nữa. Cung Tiền nhiều nhưng Vòng Quay Tiền chậm thì Lạm Phát cũng không cao. Vậy nên đánh giá tác động của Lạm Phát sẽ đầy đủ hơn đánh giá tác động của Cung Tiền bản chất của lạm phát là vòng quay tiền rất nhanh, muốn hấp thụ được lạm phát thì chính phủ phải rút tiền về cách hút tiền tốt nhất là bán đất cho dân, dân bỏ tiền ra mua đất từ chính phủ khi ấy dân có đất còn tiền lại quay về kho bạc nhà nước. Chính phủ các nước tư bản không có nhiều đất (vì không tịch thu được đất của giai cấp Tư Sản, Địa chủ) nên không thể bán nhiều đất cho dân để thu tiền về. Còn chính phủ các nước cộng sản là nguồn đầu cơ đất lớn nhất: quỹ đất mênh mông (nhờ cải cách ruộng đất, cải tạo tư sản và sở hữu toàn dân về đất đai) nên cần Hút tiền về thì nhà nước chỉ cần cắt đất bán cho dân. Giảm bớt được số tiền lưu thông trên thị trường thì sẽ hấp thụ được lạm phát.

Do vậy việc “tăng giá bất động sản” chính là liều thuốc hạ sốt để chữa căn bệnh do Virus “Lạm Phát” gây ra. Nếu áp dụng hợp lý phương pháp hấp thụ lạm phát bằng cách tăng giá bất động sản thì có thể hạn chế việc lạm dụng tăng lãi suất để hấp thụ lạm phát bởi vì chỉ có hai công cụ hấp thụ lạm phát hiệu quả nhất: Đó là tăng giá bất động sản và tăng lãi suất ngân hàng nếu công cụ này hiệu quả rồi thì có thể giảm bớt công cụ kia (Vì bản chất của việc hấp thụ lạm phát chính là làm sao để hút tiền từ thị trường về kho bạc nhà nước Nhằm giảm bớt số tiền lưu thông trên thị trường và làm chậm lại vòng quay tiền) Việt Nam không sợ khủng hoảng “giảm phát” và “đình lạm” như tư bản vì bất động sản là công cụ hấp thụ lạm phát hiệu quả nhất: bất động sản mà xuống giá thì nhà nước thiệt nhất. Chỉ ở các nước XHCN thì bất động sản mới được coi là công cụ hấp thụ lạm phát: vì nhà nước kiểm soát đất đai: tiền bán đấu giá đất thu về cho nhà nước, (khác với chứng khoán thì tiền từ người này chuyển sang túi người khác chứ không thu được tiền về nhà nước nên cổ phiếu không được coi là công cụ hấp thụ được lạm phát) ngoài 3 công cụ “tăng giá bất động sản” và “tăng lãi suất” và “bán đô la dự trữ” để “Đầu tư công, quả đấm Thép” thì chỉ có 1 công cụ nữa để “chữa lành căn bệnh khủng hoảng kinh tế” chính là “mua lại ngân hàng giá 0 đồng” bản chất của việc này là tịch thu tài sản cá nhân để bù lỗ cho nhà nước: Chính Phủ lãi lớn vì tài sản cầm cố tại ngân hàng bị định giá thấp so với giá trị thực: các cổ đông của ngân hàng – người mua cổ phiếu & trái phiếu mất trắng: nhưng nhà nước thu lợi khủng. Vậy nên mọi người cứ yên tâm là Việt Nam tuy nhiễm phải Virus “Lạm Phát” nhưng sẽ KHÔNG bao giờ phát bệnh khủng hoảng “Giảm Phát” hay “Đình Lạm” Bị nhiễm virus “lạm phát” nhưng không bị bệnh “khủng hoảng” nặng chính là sự ưu việt của chủ nghĩa xã hội. càng có khủng hoảng lớn, giá dầu và giá cả hàng hoá càng tăng thì Việt Nam càng có lợi, vì cộng sản thiệt 1 thì các nước tư bản thiệt 10. Khủng hoảng toàn cầu chính là cơ hội để các quốc gia cộng sản bứt phá vọt lên. Cả thế giới bị chìm, nhiều quốc gia tư bản sẽ chết chìm nhưng cộng sản luôn an toàn bởi vì bên cạnh “công cụ lãi suất” thì còn có 2 cái phao nữa: (phao bơm tiền tăng giá bất động sản và phao mua lại Ngân hàng giá 0 đồng)

Năm 2008 toàn cầu khủng hoảng: cộng sản dùng phao bơm tiền tăng giá bất động sản nên phát triển được đến cuối 2010 rồi mới tăng lãi suất huy động. Sau đó thì cộng sản dùng thêm cái phao “mua lại ngân hàng 0 đồng” nên không bị chìm sâu vào khủng hoảng nhiều như các nước tư bản.

Nhờ 2 cái phao này nên tốc độ phát triển Việt Nam và Trung Quốc trong thời kỳ khủng hoảnh nhanh hơn hẳn các nước tư bản, 2 cái Phao cũng như 2 loại thuốc mà chỉ riêng chế độ công sản mới có: 1 là “Tăng giá bất động sản” để Hấp thụ Lạm phát: là thuốc hạ sốt, là thuốc chữa bệnh: khiến tác động của khủng hoảng chậm hơn, ít hơn. 2 là “Mua ngân hàng giá 0 đồng” là thuốc bổ dưỡng giúp bệnh phục hồi nhanh: có thuốc thì bệnh nhanh khỏi hơn, ít di chứng hơn do vậy khi khủng hoảng toàn cầu xẩy ra năm 2008 thì bất động sản việt nam vẫn tăng đến tận tháng 10/2010.

Bất động sản Tây chết trước còn bất động sản Việt Nam sẽ chết chậm sau 2 năm: chính nhờ thị trường bất động sản giá bất động sản ở Việt Nam Tăng hay Giảm không phụ thuộc vào các yếu tố “khách quan” như “Lạm Phát” mà phụ thuộc vào yếu tố “chủ quan” là “lãi suất huy động”: Do vậy chính phủ sẽ nắm quyền quyết định khi nào Tăng giá bất động sản hay Giảm Giá bất động sản.

Có 2 loại chu kỳ bất động sản: chu kỳ tăng chu kỳ giảm: tuỳ thuộc vào chính sách của chính phủ: Khi nhà nước tăng lãi suất huy động của ngân hàng thì bất động sản sẽ giảm: chu kỳ bất động sản sẽ kết thúc để chuyển sang chu kỳ mới. Tuy nhiên việc này rất khó đoán vì nó phụ thuộc vào ý chí chính trị của lãnh đạo VN. Chu kỳ bất động sản lần này 2022-2024 (có thể kéo dài đến 2025 hoặc dài hơn cho đến khi nhà nước ngừng bơm tiền) là chu kỳ bất động sản tăng giá do bơm tiền: Khi chưa kết thúc gói bơm tiền kích thích kinh tế thì sẽ không tăng lãi suất: vì muốn Hạ giá bất động sản thì phải tăng lãi suất huy động > (% lạm phát + % tăng trương GDP): khi đó các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh sẽ chết đầu tiên.

Giống như chu kỳ (2008-2010): ai dừng mua bất động sản từ năm 2008 vì sợ khủng hoảng kinh tế thì mất cơ hội nhân 2 nhân 3 lần tài sản.

Cuối năm 2010 là kết thúc giai đoạn giải ngân gói bơm tiền: lúc đó Tháng 11/2010, Lãi suất huy động VND đã tăng vọt từ 10%/ năm lên đến 17%/năm và Năm 2011 lãi suất huy động đạt đỉnh 24%/ năm vì Khi đó là lúc đạt đủ tiêu chuẩn của công thức: Lãi suất huy động >= (tỉ lệ % lạm phát + tỉ lệ tăng trưởng % GDP) hhi ấy bất động sản mới đóng băng và kết thúc chu kỳ tăng trưởng.

Bây giờ cũng vậy ai nhát gan dừng mua bất động sản trước khi kết thúc chu kỳ tăng (2022-2024) cũng sẽ thì mất cơ hội x2 x3 tài sản. Tuy nhiên bất động sản bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý nên có sự Phân Hoá: chỗ Tăng Ảo quá cao, chỗ khác lại chưa tăng nhiều: sẽ tăng thêm: vì vậy cần phải tỉnh táo: vì bất động sản vẫn sẽ tăng trưởng trong 2 năm tiếp theo nhưng ở một số nơi đã tăng quá giá trị thật nhất là bất động sản ở Tỉnh.

Mua bất động sản ở đâu, khi nào thì phải dựa trên các phân tích về chu kỳ, thời điểm, đặc thù kinh tế vùng, và chính sách của nhà nước theo từng giai đoạn.

Chu kỳ bất động sản lần này 2022-2024 rất giống với chu kỳ 2008-2010: đều là chu kỳ bất động sản tăng giá do bơm tiền: năm 2008 nhà nước bơm tiền cho các “quả đấm thép là các tập đoàn kinh tế nhà nước”, còn năm 2022 thì bơm tiền qua gói ” đầu tư công kích thích kinh tế”: đây chính là sự khởi đầu của chu kỳ Tăng giá bất động sản mới (2022-2024)

Vì thời điểm bắt đầu của 2 chu kỳ này là đỉnh của 2 cơn sốt bất động sản của 2 chu kỳ tăng trước đó: (là cơn sốt đất 2020-2022 và cơn sốt đất 2006-2008) : đáng lẽ sau các cơn sốt đất thì thị trường phải tạm lắng xuống để chờ tích luỹ. nhưng không: nhờ có sự can thiệp của nhà nước bằng cách “bơm tiền” nên sẽ lại tạo 1 cơn sốt mới với đỉnh giá bất động sản cao hơn cơn sốt đất trước đó.

Lúc giải ngân gói bơm tiền thì không thể tăng lãi suất nhiều: Vì tăng lãi suất là các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh chết đầu tiên chứ không phải là dân đầu cơ bất động sản. (Mục đích của gói Bơm tiền kích thích kinh tế là để cứu doanh nghiệp, nếu tăng lãi suất thì là giết doanh nghiệp à?)

Vậy nên để cứu nền kinh tế, cứu các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thì trong giai đoạn 2022-2024: Chính Phủ Việt Nam sẽ buộc phải chấp nhận việc “bất động sản sẽ tăng giá” vì KHÔNG thể tăng “Lãi suất huy động” vượt ngưỡng Critical Point: vậy nên: (Lãi suất huy động < = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP) do đó bất động sản vẫn sẽ tăng giá trong chu kỳ bất động sản lần này 2022-2024 (có thể kéo dài đến 2025 hoặc dài hơn cho đến khi nhà nước ngừng bơm tiền)