Phân tích 6 yếu tổ ảnh hưởng đến bất động sản trong tương lai

Phân tích 6 yếu tố ảnh hưởng đến Giá Bất Động Sản trong Tương lai. Loại bất động sản nào sẽ TĂNG GIÁ , Loại bất động sản nào sẽ GIẢM GIÁ trong Tương lai.

1. Yếu Tố Chính Trị Và PHÁP LUẬT (tác động của Luật đất đai Mới)
2. Yếu tố mặt bằng Giá Hiện Tại (Giá bất động sản so với Thu Nhập Trung Bình của Người Dân)
3. Các Yếu tố Kinh Tế Vĩ Mô (Lãi suất, Lạm Phát , Cung Tiền, tăng trưởng GDP…)
4. Các yếu tố khách quan như: Diện tích đất trên đầu người, Mật độ dân số, Tháp dân số, Tỷ lệ m2 nhà trên đầu người..
5. Yếu tố Tâm Lý
6. Yếu tố về cơ cấu dân số & sự phát triển của thời đại: Tương lai Loại bất động sản nào sẽ TĂNG GIÁ , Loại bất động sản nào sẽ GIẢM GIÁ.

1. Yếu Tố CHÍNH TRỊ và PHÁP LUẬT (Luật đất đai Mới)
DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI SẼ LÀM bất động sản TĂNG GIÁ KHỦNG. Bởi vì:

1- không có đánh thuê bất động sản thứ 2;
2-không đánh thuê thừa kế tài sản ;

3 – không bắt buộc giao dịch qua sàn..trả tiền qua ngân hàng;

4- Giá đền bù GPMB tăng cao theo giá thị trường
vậy nên bất động sản chỉ có tăng và tăng
Sau mỗi lần sửa luật đất đai 1993, 2004, 2013 .. thì giá Bất Động Sản lại tăng lên một mức mới. Mọi người đừng bao giờ hy vọng là sau khi sửa luật đất đai thì giá bất động sản sẽ rẻ hơn.

Bởi vì bản chất của Việc sửa luật là để tối đa hoá lợi ích của người viết ra luật. Vì Chính phủ Việt Nam nắm nhiều đất nhất Việt Nam, Đất càng tăng giá thì nhà nước Việt Nam càng có lợi.

Bởi vì: Bất động sản tăng giá chính là tạo nên Nguồn Lực và Động Lực để phát triển đất nước. Bây giờ ở Việt Nam mới đang trong quá trình phân chia lại tài sản xã hội : là thời kỳ sơ khai của giai đoạn tích lũy tư bản: Còn rất nhiều cơ hội cho mọi người để làm giầu để đổi đời: cách làm giầu an toàn nhất chính là đầu tư bất động sản.

Trong quá trình “tích tuỹ tư bản” này thì giá bất động sản sẽ luôn tăng nhanh hơn nhiều lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Ai không mua gom bất động sản thì sẽ càng ngày càng bị bần cùng hoá: bị tụt hậu so với xã hội. 

Cơ hội này chỉ xảy ra trong 1 đời người: 30 năm nữa khi vị trí xã hội đã an bài: thế hệ con cháu sau này muốn thay đổi vị trí xã hội sẽ rất khó. Trên wiki có cái list dân số sở hữu nhà, Việt Nam xếp hạng cao hàng đầu thế giới đứng thứ 6 / 170 thế giới: với 90% dân số có nhà.

Các nước phát triển thì quá nửa dân số không có nhà: mà phải đi thuê. Vì 90 % dân số Việt Nam đã có: nhà tỷ lệ có nhà cao hàng đầu thế giới: Do vậy nhà nước thay vì phải giảm giá bất động sản: thì cần phải tăng giá bất động sản liên tục để kích thích nền kinh tế đất nước phát triển không ngừng.

Sau này Việt Nam cũng sẽ như các nước phát triển khác: tỷ lệ thuê nhà sẽ ngày càng cao: vì xu hướng dịch chuyển dân số từ nông thôn lên thành thị, từ các tỉnh về thủ đô: trong tương lai con cháu các bạn thuộc về 50% phải đi thuê nhà hay 50 % có nhà cho thuê: sẽ tuỳ thuộc vào hành động của các bạn tại thời điểm bây giờ.

Xã hội càng phát triển thì chênh lệch giầu nghèo ngày càng lớn: trong “thời kỳ tích luỹ tư bản” những ai nắm được tư liệu sản xuất như đất đai: có Nhiều bất động sản hơn mức trung bình của xã hội thì sẽ càng ngày càng giầu, còn những ai phải bán đất đi , không mua được thêm đất: có Ít bất động sản hơn mức trung bình của xã hội thì sẽ càng ngày càng nghèo đi.

Âu Mỹ là các quốc gia dân chủ: có bầu cử tự do: đa nguyên đa đảng: nên các đảng phái mới phải lấy lòng dân: giảm giá bất động sản để lấy phiếu bầu.
giá bất động sản giảm thì dân sướng nhưng mất dần động lực cống hiến: quốc gia sẽ suy vong.

Tư bản đánh thuế thằng giầu trợ cấp cho thằng nghèo nên tỉ lệ lười nhác không chịu đi làm ở âu mỹ cực cao: vì thất nghiệp cũng được hưởng trợ cấp đủ ăn tiêu thì tội gì phải đi làm: nền kinh tế sẽ suy vong.

Cộng sản thì bắt thằng ngèo cũng phải nai lưng ra kiếm sống, đứa nào lười thì đói, trừ một tỉ lệ nhỏ có sự trợ giúp gia đình là có thể “nằm thẳng” được , còn đại đa số phải cố gắng phấn đấu: nền kinh tế sẽ phát triển.

Nếu ví quốc gia như 1 công ty và nhân dân như những công nhân của công ty đó và đảng cầm quyền chính là ban giám đốc thì công ty nào có bộ máy lãnh đạo thay đổi liên tục, chiến lược công ty mỗi nhiệm kỳ mỗi khác thì công ty đó có vấn đề. Vậy nên chế độ Độc Đảng luôn ưu việt hơn chế độ Đa Đảng.

Nếu kỷ luật của công ty bị buông lỏng, công nhân làm ít cũng được hưởng lương : đủ tiền mua xe mua nhà thì động lực lao động của công nhân sẽ bị giảm sút. (vì bản chất của con người là ham chơi lười làm, thích hưởng thụ)

Nếu công nhân suốt ngày đình công đòi tăng lương giảm giờ làm mà không bị lực lượng an ninh cho ăn gậy thì càng ngày các yêu sách của công nhân sẽ càng nhiều hơn, lợi nhuận của công ty sẽ sụt giảm, công ty đó sẽ không có tương lai)

Bản chất của con người là lười làm, ham chơi, thích hưởng thụ. Muốn tăng năng suất lao động thì phải có chế độ Toàn Trị: Độc Tài Độc Đảng và dùng Bất động sản làm động lực: chính quyền Việt Nam và Trung Quốc rất thông minh: bằng cách tăng giá bất động sản nên nhân dân tự nguyện làm như trâu như ngựa để mua nhà: Thay vì chỉ 1 người đi làm như các quốc gia tư bản thì ở Việt Nam và Trung Quốc cả 2 vợ chồng đều đi làm: coi như x2 lực lượng lao động. vì không có nhà thì méo lấy được vợ, đời bố không có nhà thì đời con ăn cám.
cần hiểu rõ bản chất của 2 chế độ: Cộng Sản và Tư Bản khác nhau ở 2 điểm sau:

– Cộng Sản là Sở Hữu Toàn Dân về đất đai , còn Tư bản là Sở Hữu Tư nhân về đất đai. Nhờ có cải cách ruộng đất , cải tạo tư sản: nên Chính Phủ Cộng Sản nắm nhiều đất đai , còn Chính phủ tư bản thì không có đất để bán : giá bất động sản càng tăng thì chính phủ Cộng Sản càng giầu mạnh.

– Tư Bản là Chế độ Dân Chủ Đa Nguyên, còn Cộng Sản là chế độ Độc Tài Độc Đảng: có điều 4 Hiến pháp nên: Cộng Sản dám tăng giá bất động sản liên tục và dám thi hành các chính sách “cứng rắn” nhưng nhân dân vẫn không dám phản kháng, vẫn ngoan như cừu, cầy chăm chỉ như trâu như ngựa để mua đất do nhà nước bán ra. (còn nếu Chính Phủ Tư Bản làm thế thì bị mất phiếu bầu, hết nhiệm kỳ thì sẽ bị Đảng khác cướp ghế)

Bất động sản tăng giá thì chính phủ cộng sản sẽ càng giầu mạnh: cần tiền đầu tư cơ sở hạ tầng thì cắt đất ra bán (còn chính phủ Tư bản không cướp đất từ giai cấp tư sản & địa chủ nên không có đất để bán)

Nếu Không tăng giá bất động sản thì dân lười nhác ỉ lại, không chịu lao động sản xuất tạo ra hàng hoá.

Lấy việc so sánh giữa Tư Bản và Cộng Sản làm ví dụ:

1. Tư bản như Mỹ và phương tây là “nền kinh tế tiêu dùng”: chính phủ muốn dân tiêu thật nhiều tiền (nếu dân không có tiền thì sẽ cho vay) vì thế giá bất động sản không thể neo ở mức cao vì nếu cao quá dẫn đến tiền mua nhà / thuê nhà tăng cao thì dân sẽ nhịn ăn nhịn tiêu để dành mua nhà -> dẫn đến nền kinh tế sụp đổ

2. Cộng sản như Trung Quốc và Việt Nam là “nền kinh tế tích luỹ”: chính phủ muốn nhân dân gắng sức lao động cống hiến để dành tiền lo việc “an cư”, để có được cảm giác “an toàn” về chỗ ở: do vậy giá bất động sản sẽ luôn được neo ở mức cao: càng ngày người dân càng khó mua nhà: để người dân sẽ coi việc mua nhà là mục đích tối thượng của đời người : nhờ vậy công sức lao động, tiền bạc của người dân sẽ chảy vào túi nhà nước bằng kênh bất động sản.

Đất nước mà nguồn thu của quốc gia được lấy từ Máu Xương của dân nghèo sẽ Mạnh Mẽ hơn đất nước mà nguồn thu lấy từ tiền thuế của người giầu.

Tầng đáy của xã hội bị chà đạp khốn khổ nhất để giành quyền mưu sinh , quyền được có nhà có đất thì sẽ tạo nên “Động Lực Xã Hội” , chính quyền có hàng triệu sinh mạng sẵn sàng chấp nhận kiếp Trâu Ngựa để sinh tồn, như vậy Quốc Gia mới phát triển, (chứ không như bọn Tây: dân thất nghiệp cũng được ăn trợ cấp, được nhà nước cho tiền thuê nhà, được vay mua nhà giá rẻ.. thì việc gì phải cố gắng) => Đây chính là “ĐỘNG LỰC để Phát Triển Đất Nước”

Vậy nên chính phủ Việt Nam sẽ không bao giờ đánh thuế sở hữu nhà đất cao như Âu Mỹ, vì thế bất động sản việt nam vẫn sẽ tăng giá trong dài hạn: với nhiều chu kỳ nối tiếp nhau: đỉnh của chu kỳ sau luôn cao hơn chu kỳ trước)
Tiền in ra nhiều mà không có bất động sản làm công cụ hấp thụ lạm phát thì giá bát phở tăng nhanh hơn nhiều : nhân dân càng khổ hơn.

Nếu giá bất động sản không tăng nhanh thì người dân sẽ mua vàng, mua ngoại tệ, mua tiền ảo để đầu cơ: càng có hại cho nền kinh tế hơn.

Thực tế là 30 năm qua Trung Quốc phát triển nhanh hơn Âu Mỹ. khi nào đủ giầu rồi thì sẽ hạ giá bất động sản, tăng phúc lợi cho nhân dân sau. Còn khi đất nước chưa phát triển thì phải ép dân cố gắng vất vả đã, việc tăng giá bất động sản chính là biện pháp hữu hiệu nhất để giúp nhân dân có động lực cống hiến.
Vậy nên 20-30 năm nữa bất động sản Việt Nam vẫn sẽ tăng bền vững. Ai bỏ qua cơ hội này: không mua thêm bất động sản thì sẽ bị tụt hậu, bị bần cùng hoá, mất đi cơ hội đổi đời mà 1000 năm mới xảy ra 1 lần.

Đất càng tăng giá bền vững thì chính phủ Cộng Sản càng vững mạnh.
Não trạng tôn sùng độc tài chính là bản chất của con người á đông. Chế độ cộng sản Việt Nam và Trung Quốc thích hợp với văn hoá Khổng Tử phương đông nên Trung Quốc và Việt Nam sẽ ngày càng phát triển mạnh mẽ. Thời đại của thế giới tự do dân chủ dân tuý sắp qua rồi, quốc gia có chế độ toàn trị độc tài độc đảng sẽ là bá chủ toàn cầu.

Mỗi thời kỳ mỗi khác, thế kỷ 19-20 bọn Thực Dân Đế Quốc Tư Bản cầm súng sang nước khác bóc lột thuộc địa chả ai lên án, nên thực dân và đế quốc mới phát triển, bây giờ đều phải tự dựa vào sức lực bản thân nội tại đất nước đó. Và thành công của Trung Quốc đã chứng minh rằng chế độ cộng sản là ưu việt.
Tư bản trước đây phát triển là nhờ bóc lột thuộc địa, giờ thì tiêu gần cạn tiền để giành rồi, bây giờ phải in tiền & vay nợ để chi tiêu và trợ cấp cho bọn nhân dân lười nhác ăn bám. Chế độ tư bản đang giãy chết. chủ nghĩa cộng sản độc tài á đông sẽ trở thành bá chủ thế giới

Việt Nam mà không có Đảng Cộng Sản lãnh đạo thì sẽ nát như tương: giống Libya, Iraq, Afganistan, hoặc như mấy nước Đông nam á khác: 2% Hoa Kiều kiểm soát 80% kinh tế đất nước: người bản xứ chỉ đi làm thuê cho chủ người Hoa.

Chế độ Tư Bản Âu Mỹ còn khốn nạn hơn Cộng Sản: các quốc gia âu mỹ thì cũng bị Do Thái nó giật dây , chỉ có bọn cực giầu trốn thuế được hoặc bọn thất nghiệp ăn bám là hưởng lợi. Dân thường còng lưng đóng thuế, khổ như trâu chó: cả đời lo đi vay , trả nợ, lúc chết để lại cái nhà cho con cũng bị áp thuế mấy chục %.

Cả 2 chế độ đều có nhược điểm: vậy nên sống ở đâu thì cần hiểu được bản chất chế độ để không bị bọn tinh hoa nó bóc lột:

1. ở chế độ cộng sản Việt Nam thì nên đầu cơ bất động sản , không nên đi làm thuê cống hiến cho thằng chủ.

2. ở chế độ tư bản âu mỹ, cũng không nên đi làm, đóng thuế nặng, thà ở nhà ăn trợ cấp, tài sản để ở Việt Nam dưới dạng bất động sản thì sẽ trốn được thuế, mà vẫn tăng giá , sau này để lại nguyên vẹn con cháu không bị mất thuế chuyển nhượng.

Với điều kiện tự nhiên (đất chật người đông) và xuất phát điểm thấp (trải qua nhiều cuộc chiến tranh) như vậy mà Việt Nam phát triển được như ngày nay là nhờ công lao vĩ đại của Đảng và Chính Phủ.

30 năm trước thu nhập trung bình của người dân Philipin gấp 30 lần Việt Nam: bây giờ thua Việt Nam.

Việc bất động sản tăng giá trong dài hạn là tất yếu, bà con đừng có kêu ca vì so với các quốc gia khác trong khu vực thì Lãnh đạo Nhà nước Việt Nam đã làm quá tốt rồi.

Xin cảm ơn Đảng và Chính Phủ!

Đảng Cộng sản Việt Nam chính là lựa chọn duy nhất và sáng suốt nhất của dân tộc Việt Nam để lãnh đạo đất nước.

Sau mỗi lần sửa luật đất đai 1993, 2004, 2013 .. thì giá Bất Động Sản lại tăng lên một mức mới. Mọi người đừng bao giờ hy vọng là sau khi sửa luật đất đai thì giá bất động sản sẽ rẻ hơn.

Bởi vì bản chất của Việc sửa luật là để tối đa hoá lợi ích của người viết ra luật. Thu được nhiều thuế thì nhà nước càng lợi, chi phí thuế sẽ cộng vào giá bất động sản làm giá bất động sản càng tăng. Đất càng tăng giá thì nhà nước Việt Nam càng có lợi (Vì nhà nước nắm nhiều đất nhất)

Sau khi có Luật đất đai mới: đất các thành phố lớn: nhất là thủ đô Hà Nội sẽ càng tăng mạnh: vì không có thuế tài sản , không đánh thuế bất động sản thứ 2 thứ 3: vẫn sẽ chừa lại 1 cửa cho các chủ sở hữu nắm giữ nhiều đất. Miễn là chỉ cần không để bất động sản bỏ hoang là sẽ không bị đánh thuế cao. (Làm cái hợp đồng cho thuê tượng chưng: làm nhà kho, làm bãi đỗ xe, bãi chứa vật liệu: nộp thuế 50k 1 tháng là ok)

Thuế vượt hạn mức, thuế bất động sản bỏ hoang thì như gãi ghẻ, Thuế thừa kế thì không có vậy nên bất động sản sẽ càng ngày càng tăng giá nhất là bất động sản thủ đô Hà Nội. (vì bất động sản thủ đô diện tích nhỏ giá trị cao: 10 căn nhà nội đô chưa chắc đã đạt hạn mức. chứ không như đất quê đất tỉnh: diện tích lớn giá trị thấp: 1 căn nhà có vườn ao chuồng là đủ hoặc vượt hạn mức rồi.

Hiện nay hằng năm nhà nước vẫn đánh thuế sử dụng đất: sau này sẽ có thêm thuế tài sản trên đất (thuế nhà) : Tuy nhiên mức thuế cũng chỉ như gãi ghẻ (ai hằng năm đi đóng thuế đất thì rõ, thêm thuế nhà thì chỉ ảnh hưởng đến những ai có chung cư vì giá trị tài sản trên đất cao hơn giá trị đất nhiều lần)

Nhiều thằng cứ bảo đánh thuế bất động sản thì bất động sản sẽ giảm giá: Điều này là sai lầm.

tham khảo kinh nghiệm Trung Quốc và nhìn lại cái sổ hồng của Việt Nam thì sẽ thấy: trên sổ hồng ghi rõ 2 loại tài sản:
1. đất
2. nhà trên đất
loại 1 (đất) thì đã đánh thuế từ lâu rồi (năm nào ai cũng phải nộp ; loại 2 thì chưa đánh thuế nên sẽ đánh thuế (nộp cùng đợt với loại 1)
Dự kiến mức thuế suất của loại 2 sẽ như loại 1. (vậy trung bình thì tổng % thuế suất hằng năm phải nộp sẽ tăng khoảng 2 lần)

* khi Chuyển sang định giá đất theo thị trường thì số tiền thuế nhà nước thu được về nhiều hơn. Nhưng so với giá trị miếng đất và cái nhà trên đất thì thuế này chẳng đáng mấy.

Sắp tới tổng số tiền thuế bất động sản sẽ tăng gấp 5 lần. vì được định giá theo thị trường, nhưng chả là cái đinh gì, vì thuế đất có tăng 10 lần cũng chỉ như gãi ghẻ. Vì Việt Nam đất đai thuộc “sở hữu toàn dân” chứ có phải sở hữu tư nhân đâu mà đòi đánh thuế sở hữu. Giá bất động sản sẽ càng tăng khủng (vì giá đất được định giá theo giá thị trường, các CĐT tốn nhiều tiền để lập dự án hơn).

Tổ chức có nhiều đất nhất chính là nhà nước càng có lợi. (đây là lợi kép vì : vừa thu thêm được thuế và đất tăng giá tức là tài sản của nhà nước cũng tăng giá )
Đất tăng giá thì mới hút tiền và vàng nằm trong dân được, chứ nếu đất giảm giá thì dân giữ vàng hoặc ngoại tệ hoặc đầu tư mua bất động sản ở nước ngoài thì còn nguy hiểm hơn.

Sau cải cách ruộng đất, nhà nước phát đất cho toàn dân, nông dân ở Việt Nam 99% có nhà có ruộng. Ai muốn lên thành phố thì phải chấp nhận mua đắt, không đủ tiền mua đất thành phố thì phải thuê nhà, không muốn thuê nhà thì về quê: có sẵn đất ông cha để lại. Thu nhập thấp mà lại muốn mua nhà thủ đô Hà Nội thì chỉ có nằm mơ.

Nhìn sang tây kia kìa, 50% cả đời đi ở trọ, 40% còn lai muốn mua 1 căn nhà thì trả góp 30 năm, nhỡ mất việc cái là ngân hàng tịch thu nhà.

Khi bỏ khung giá đất thì Giá bất động sản sẽ tăng mạnh vì người dân được đền bù theo giá thị trường, các doanh nghiệp làm dự án sẽ phải trả giá cao hơn để lấy đất, khi đó các chi phí sẽ cộng dồn vào giá khiến giá bất động sản tăng cao.

Việt Nam vẫn là thiên đường của đầu tư Bất Động Sản duy nhất còn sót lại trên thế giới vì 3 lý do:

– không có luật sở hữu 70 năm như Trung Quốc hoặc 99 năm như Singapore
– không đánh thuế luỹ tiến bất động sản thứ 2 thứ 3.. và Thuế sở hữu bất động sản cao như Âu Mỹ

– không đánh thuế thừa kế cao như Tư bản

2. Yếu tố mặt bằng Giá bất động sản Hiện Tại (Giá bất động sản so với Thu Nhập Trung Bình của Người Dân)

Giá bất động sản Hà Nội vẫn đang rẻ so với các nước khác: để mua 1 căn nhà ở Hà Nội thì người Việt phải nhịn ăn nhịn tiêu 19 năm NHƯNG để mua 1 bất động sản tại Manila thì người Philipin phải nhịn ăn nhịn tiêu 36 năm : tức là gấp gần 2 lần người Hà Nội. Người Bắc Kinh, Seoul còn khổ hơn: phải nhịn ăn 52 năm và 32 năm.

Tỉ lệ giá nhà/ thu nhập Hà Nội có 19, Bangkhôngk là 32. Tức là giá bất động sản trung bình ở Hà Nội hiện gấp khoảng 19 lần thu nhập bình quân của người dân; trong khi ở Bangkhôngk là 32 lần.

Vì giá bất động sản Hà Nội / thu nhập trung bình đang rất rẻ so với các thành phố khác nên tương lai bất động sản Hà Nội sẽ tăng mạnh

3. Các Yếu tố Kinh Tế Vĩ Mô (Lãi suất, Lạm Phát , Cung Tiền, tăng trưởng GDP…)

Bất động sản tăng giá so với tiền Việt NamD thì không được gọi là Tăng
Bất động sản tăng giá so với thu nhập trung bình của người dân thì mới gọi là Tăng.

– Tiền nhà nước thì chưa bơm nhiều: gói bơm tiền giải ngân Đầu tư công kích thích kinh tế Chưa triển khai được bao nhiêu.

– Tiền trong dân thì tích nhiều, lượng tiền gửi ngân hàng đạt mức kỷ lục : cao nhất mọi thời đại: Tổng tiền gửi ngân hàng là 13 triệu tỷ đồng: tương đương 300 tỷ USD: cao nhất lịch sử: (xem thêm bài số 28)

– lạm phát thì tăng phi mã: Cung tiền M2 tăng liên tục : tiền mất giá hằng ngày.

– GDP 2022 dự kiến tăng trưởng vượt bậc cao nhất trong mấy năm gần đây

– Lãi suất huy động thì vẫn ở mức thấp < Critical Point (Critical Point= % tăng trưởng GDP + % Lạm phát thực) ; (tăng lãi suất 2% nhưng lạm phát tăng 4 % thì gửi tiền ngân hàng vẫn mất giá thêm nhé: vì tăng lãi suất không đủ bù lạm phát) vì vậy tiền gửi ngân hàng vẫn đang mất giá hằng ngày. 

Mặc dù từ năm 1975 đến nay nền kinh tế cũng trải qua một số biến cố như cuộc khủng hoảng 1997-1998, 2007-2008, 2011-2012 và gần nhất là giai đoạn 2020- 2021. Riêng chỉ có giai đoạn 2011-2012 là giá bất động sản trên toàn thị trường giảm đến 30% bởi khi đó các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và lãi suất huy động tháng 11 năm 2010 tăng đến 19% > Critical Point. Khi ấy bất động sản mới giảm.

Còn lại, thực tế cho thấy sau mỗi cuộc khủng hoảng kinh tế, bất động sản lại tăng giá vì lãi suất huy động luôn < Critical Point và Tăng trưởng Cung tiền M2 luôn > Tăng trưởng GDP. Vì vậy bất động sản luôn tăng giá sau mỗi đợt khủng hoảng.

Chúng ta cần phải hiểu rằng: Tiền mặt chính là “Tiêu Sản” chứ Không phải là “Tài Sản” ở Việt Nam Tăng trưởng cung Tiền luôn lớn hơn GDP và Lạm Phát:
tỉ lệ Cung Tiền M2/GDP của Việt Nam là cao nhất so với các nước khác trong khu vực: (tỷ lệ này của Việt Nam là 175% còn ở các nước tương đồng trong ASEAN-5 chỉ là chưa tới 130% đối với Malaysia và Thái Lan, 63% đối với Phillipines và chưa đầy 40% đối với Indonesia. Tỷ lệ M2/GDP của Việt Nam vào thời điểm cuối năm 2020 là khoảng 190%.

Trong vòng 10 năm gần đây: giai đoạn 2011-2020, tốc độ tăng cung tiền của Việt Nam trung bình gần 16%/năm : Trong khi đó tăng trưởng GDP thực trung bình giai đoạn này chỉ là 6%/năm, còn tăng trưởng GDP + tỷ lệ lạm phát trung bình chỉ là 11,4%/năm.

Tức là trong vòng 10 năm qua: ai gửi ngân hàng với lãi suất < 11,4% thì coi như tiền bốc hơi, còn ai vay tiền với lãi suất < 16% thì coi như không phải trả lãi (vì đồng tiền mất giá hằng ngày) 

Xét trong khoảng thời gian 20 năm: Cung tiền M2 năm 2000: 222,882 tỷ Việt NamD Cung tiền M2 12/2021 : 13,402,097 tỷ Việt NamD

Tính trung bình thì lượng cung tiền tăng khoảng 23%/ năm trong 20 năm, sau 20 năm cung tiền tăng 60 lần.

Vì lý do này và nhiều lý do khác nên bất động sản cũng tăng giá không kém: Một mảnh đất năm 2001 có giá 100 triệu thì năm 2021 có giá khoảng 6 tỷ (tăng 60 lần). Năm 2041 mảnh đất đó có thể sẽ tăng giá 60 lần thành 360 tỷ.

Thu nhập / lương tăng tương ứng với tăng trưởng GDP : khoảng 7-10%/ năm. giá phở giá xăng và giá các mặt hàng tiêu dùng cũng tăng khoảng 10%/ năm : tương ứng với mức Tăng Thu Nhập và Tăng trưởng GDP.

Còn giá bất động sản tăng tương ứng với tăng trưởng cung tiền M2: khoảng 20-25% / năm (gấp 3 lần GDP) tức là Đất tăng nhanh gấp 3 lần lương: giá bất động sản tăng nhanh gấp 3 lần giá cả hàng hoá tiêu dùng. Sở dĩ Phở và Xăng tăng bằng với Lương còn Đất tăng nhanh gấp mấy lần lương vì “đất là tài nguyên giới hạn: và là công cụ hấp thụ lạm phát”: Tiền bơm ra mà không vào đất thì giá lợn gà tôm tép gạo tăng x3 x5 dân càng khóc thét.

Vậy nên không thể làm giầu nhờ bất động sản bằng cách chờ tiết kiệm đủ tiền rồi mới mua bất động sản mà nên làm giầu nhờ tái cơ cấu tài sản để đầu tư bất động sản.

Thà nhịn ăn nhịn tiêu mua đất, bây giờ không mua bất động sản thì đời con đời cháu mình cố gắng vất vả cũng khó mua được

4. Các yếu tố khách quan như: Diện tích đất trên đầu người, Mật độ dân số, Tháp dân số, Tỷ lệ m2 nhà trên đầu người.

Tháp dân số của Việt Nam hiện tại rất giống tháp dân số của Trung Quốc cách đây 20 năm. Sẽ phát triển nhanh giống Trung Quốc trong 20 năm vừa qua, tốc độ GDP từ hàng năm từ 6-8-10% liên tục trong 20 năm tiếp theo. Và giá bất động sản Việt Nam sẽ tăng liên tục trong 20 năm tới với nhiều chu kỳ (đỉnh của chu kỳ sau cao hơn đỉnh của chu kỳ trước)

Việt Nam là nước thiếu đất: mật độ dân số vn cao gấp 5 lần thế giới tức là trung bình người việt chỉ có diện tích đất bằng 20% của nhân loại. Số đất mà người dân Việt Nam có trên đầu người chỉ bằng 50% dân trung quốc và bằng 10% dân Mỹ và bằng 1% dân úc. và bằng 17% trung bình của người dân các nước G7 và bằng 22% trung bình các nước G20. số đất người Việt Nam đang có chỉ bằng 1/2 người Thái Lan; 1/3 người Malaysia : 1/4 người Campuchia) vậy không phải thiếu đất thì là gì? Thiếu thì phải sống chật, phải tăng giá.

Tỉ lệ mét vuông nhà trên đầu người ở Việt Nam cũng đang ở mức Thấp so với khu vực và trên thế giới: số mét vuông sàn nhà ở trên đầu người ở Việt Nam đang ở mức thấp của thế giới. Trung Quốc cao gấp 2 lần Việt Nam, Trung bình thế giới cao gấp 3 lần Việt Nam.

Vì vậy thị trường bất động sản nhà ở đô thị tại Việt Nam còn đang rất tiềm năng: sẽ còn là công cụ hiệu quả được chính phủ sử dụng để hấp thụ lạm phát trong ít nhất 20-30 năm nữa, vậy nên bất động sản Việt Nam sẽ Vẫn Tiếp Tục TĂNG so với Thu Nhập khoảng 20 -30 năm nữa cho đến khi số mét vuông sàn nhà ở/ đầu người Việt Nam bằng với mức trung bình của các nước khác. (vì Việt Nam đang đi sau các nước kia khoảng 20-30 năm: cần Tăng Giá bất động sản để phát triển đất nước)

5. Yếu Tố Tâm Lý Trước mỗi cơn sốt đất, trước mỗi đợt cao điểm giải ngân đầu tư công:

Khi bất động sản đang là chân sóng thì nhà nước sẽ họp bàn để ra những văn bản (chỉ thị, nghị quyết…) về việc “Doạ đánh thuế bất động sản”, thắt chặt tín dụng bất động sản để nhằm “chấn an dư luận” và để dân hạn chế mua bất động sản; đây chính là “biện pháp tâm lý” để hạn chế bất động sản tăng nóng, nhờ đó bất động sản sẽ tăng chậm lại giúp nhà nước giảm bớt chi phí đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư công. (ai tưởng thật mà không mua bất động sản thì thiệt bởi vì bất động sản vẫn mãi tăng giá) : (Bây giờ cả thế giới đã bơm tiền: còn Việt Nam thì vẫn chưa bơm: vì củi lửa nên chưa kịp giải ngân gói kích thích kinh tế bơm tiền vào thị trường, Nên giờ là lúc chính phủ cần kìm hãm để bất động sản không tăng nóng, vì nếu tăng nóng sớm quá thì đội quan chức sẽ không mua được giá rẻ (vì đội đó sẽ chỉ có tiền sau khi giải ngân đầu tư công) lò xo đang nén lại, chờ lúc đấy mới bật lên. Phải bơm tiền xong và giải ngân xong gói đầu tư công kích thích kinh tế thì bọn tay to mới tăng lãi suất để hút tiền về. Vì nếu tăng lãi suất > critical point trước khi giải ngân xong gói bơm tiền kích thích kinh tế thì doanh nghiệp sản xuất kinh doanh của Việt Nam chết đầu tiên: nền kinh tế Việt Nam sẽ sụp đổ)

6. Yếu tố về cơ cấu dân số & sự phát triển của thời đại

Tương lai Loại bất động sản nào sẽ TĂNG GIÁ , Loại bất động sản nào sẽ GIẢM GIÁ.

Xét về “tương lai”: chỉ có duy nhất 1 xu thế là từ nông thôn về thành thị, từ tỉnh lẻ về thủ đô, từ tp nhỏ tập trung về tp lớn thôi. càng phát triển thì tỉ lệ dân thành thị càng cao : vì nông thôn và các khu công nghiệp không có việc làm: do máy móc thay thế nông dân, AI, robot thay thế công nhân. nên con người phải dồn về thủ đô để tìm việc trong ngành dịch vụ: lấy sức người phục vụ con người.
Mình đọc các bài phân tích về lịch sử loài người chỉ có duy nhất 1 xu thế là từ nông thôn về thành thị, từ tỉnh lẻ về thủ đô, từ tp nhỏ tập trung về tp lớn thôi.
càng phát triển thì tỉ lệ dân thành thị càng cao ví dụ như: Bỉ (95%), CHLB Đức (94%). Anh (91%), Tây Ban Nha (91%), Iceland (90%), Úc (86%), Đan Mạch (84%), New Zealand (84%),

Vì nông thôn và các khu công nghiệp không có việc làm : do máy móc thay thế nông dân, AI, robot thay thế công nhân. Nên con người phải dồn về thủ đô để tìm việc trong ngành dịch vụ: lấy sức người phục vụ con người.

Đây là một vài ví dụ đã xảy ra trên thế giới: (Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản)
– bên Trung Quốc những năm 1990 thì 2 căn nhà ở nông thôn bằng 1 căn chung cư ở bắc kinh ; bây giờ 20 căn nhà ở nông thôn Trung Quốc bán đi không mua được 1 căn cc ở BK

– ở nông thôn nhật bản giá nhà chỉ có 500 đô thôi: vì dân lên Tokyo sống chứ không về quê để chết.

– đất Quê đất Tỉnh ở Nhật, Hàn rẻ hơn đất Quê đất Tỉnh ở Việt Nam, nhưng đất Thủ đô của Nhật Hàn đắt hơn thủ đô của Việt Nam: như vậy chứng tỏ đất tỉnh ở Việt Nam đang tăng quá ảo so với giá trị thực.

Tương lai giá đất tỉnh ở Việt Nam cũng sẽ giống như Hàn, Nhật : sẽ giảm giá nhiều so với đất Thủ đô Tokyo, Seoul.

Bây giờ bán mảnh đất ỏ Tỉnh mua được 5 cái nhà ở Hà Nội; nhưng tương lai nhiều năm sau nếu bán mảnh đất Tỉnh đó đi thì sẽ không mua nổi 1/2 cái nhà ở Hà Nội đâu:

Việt Nam đang giống như Trung Quốc , HQ những năm 1990-2000: đất quê đất tỉnh tăng quá so với giá trị thực: vì tâm lý người dân “ngộ nhận về phát triển hạ tầng”: cứ thấy hạ tầng nâng cấp thì sẽ tin rằng đất tỉnh tăng giá.

Nhật phát triển hạ tầng gấp mấy Việt Nam, trường học ở quê cũng đạt chuẩn, bệnh viện tỉnh hiện đại đạt chuẩn quốc tế, cao tốc về tận Huyện.. thế nhưng giá đất Tỉnh liên tục giảm so với giá đất Tokyo.

Bên Hàn quốc những năm 1990-2000 bán mảnh đất ỏ quê mua được 5 cái nhà ở Seoul; nhưng giờ bán đi không mua nổi 1/4 cái nhà Seoul: bác nào có người quen ở Nhật ở Hàn hỏi thì rõ.

So sánh giữa thành phố nhỏ và thành phố lớn: ở nước Anh, trước đây tỉ lệ dân số london gấp 10 lần York: giờ gấp 50 lần. Các nước G7 cũng vậy: 80% dân số dồn về thành thị, và các thành phố càng lớn thì tăng dân càng nhanh hơn các thành phố nhỏ.

Dân số thành thị Việt Nam hiện nay là là 33.122.548 người, chiếm 34,4% tổng dân số cả nước. Tỷ lệ tăng dân số bình quân năm khu vực thành thị giai đoạn 2009 – 2019 là 2,64%/năm, gấp hơn hai lần tỷ lệ tăng dân số bình quân năm của cả nước và gấp sáu lần so với tỷ lệ tăng dân số bình quân năm khu vực nông thôn cùng giai đoạn.

Ở Việt Nam tỉ lệ dân số thành thị mới là 35% : sẽ tăng lên đến 70-80% trong tương lai: Đây chính là xu thế chung của cả loài người và không thể đảo ngược.
nhìn vào thực tế phong trào bỏ phố về quê, bỏ phố về biển về rừng bây giờ: 100 người mua đất thì có đến 1 người xây nhà về ở không? hay là toàn mua rồi bỏ không để chờ bán lại giá cao cho thằng khác hoặc để dành cho tương lai (nhưng liệu chờ đến bao giờ, vì khi già yếu về quê, về tỉnh:mắt mờ chân run nuôi cá trồng rau kiểu gì, sức khoẻ suy yếu nếu bị đột quỵ thì liệu có kịp chạy đến bệnh viện cấp cứu trong khoảng thời gian vàng là 60 phút hay không?)
Trong tương lai: nhu cầu sử dụng dịch vụ: vui chơi giải trí, ăn uống nhà hàng, làm tóc, móng, cafe bia bọt , bar pub của con người càng ngày càng tăng.
Nhu cầu học tập trường tốt, khám bệnh chỗ tốt cũng tăng. Ở quê ở tỉnh làm việc online được nhưng không gọi đồ ăn online được, không khám bệnh, đi spa , đi bar online được.

Trong thời gian vừa qua : đất quê, đất tỉnh, đất thành phố nhỏ đã tăng quá nhanh, quá cao so với đất các đại đô thị như Hà Nội, Hồ Chí Minh: vậy nên xu thế sắp tới đất quê đất tỉnh sẽ rất khó để giữ được tốc độ tăng giá nhanh như vậy, tương lai có thể giảm giá. còn đất Hà Nội se liên tục tăng giá bởi vì nhu cầu mua nhà của dân nhập cư sẽ tăng trưởng liên tục. (dân số cả nước không tăng, nhưng đa số mọi người sẽ từ tỉnh lẻ chuyển lên thủ đô sinh sống, chứ không mấy ai chuyển từ Hà Nội về quê, về tỉnh tìm việc và định cư) ở đâu có nhu cầu thật, tăng trưởng dân số nhanh vì hút được dân số của tỉnh khác thì bất động sản mới có tiềm năng tăng giá bền vững.

Bên Nhật Hàn: hạ tầng ở quê ở tỉnh cực tốt: tại sao vẫn có nhiều nhà 500 đô thế, tại sao dân lên Tokyo, Seoul nhiều thế: Trung quốc có 7 cái đặc khu thì mỗi 1 mình Thâm quyến thành công: còn 6 đặc khu khác như Chu Hải, Sán Đầu, Hạ Môn, Hải Nam, Horgos, Kashgar và 18 khu thí điểm thương mại tự do FTA khác ăn cứt hết. Mà kể cả Thâm quyến cũng xách dép cho Bắc Kinh nhé.

Thành công của Thâm quyến là vì nó ở cạnh Hongkhôngng, sau năm 1997 chính quyền Trung Quốc muốn bóp chết HK một cách từ từ nên xây cảng xung quanh Thâm quyến hút hết nguồn lực của HongKong, kìm hãm HK không cho phát triển, Thâm quyến hút máu hongkhôngng để lớn, còn Vân đồn, Vân Phong, Phú Quốc hút máu được ai?

Tỉ lệ thành công của đặc khu Trung Quốc là 1/7 tức là 15% còn tỷ lệ thành công của thủ đô là 100% nhé.

nếu nhìn ở góc độ đầu tư bất động sản thì sẽ thấy:
1. bất động sản Hà Nội đang rẻ hơn Bangkhôngk , Manila, (Jakarta năm ngoái đắt hơn Hà Nội nhưng giờ rẻ hơn vì Indonesia dời thủ đô)

2. bất động sản ở quê ở tỉnh của Việt Nam lại đắt gấp 2 -3 lần bất động sản ở quê ở tỉnh bên Thái Lan , Philipin, Indo, Malay

3. bất động sản du lịch ở Việt Nam đang đắt hơn nhiều bất động sản du lịch ở Phuket, Huahin, Pattaya, Bali, Boracay (là những nơi phát triển du lịch trước Việt Nam hàng chục năm : có đông du khách hơn và được hoạt động mại dâm tự do: tạo nguồn thu lớn hơn Việt Nam) : không chỉ bất động sản 50 năm mà cả đất nền ven biển (sử dụng lâu dài) của Việt Nam cũng đắt hơn các nước trong khu vực vài lần. Vậy nên khách Tây khách Tầu mua rất nhiều bất động sản du lịch ở Bali, Phuket chứ không mua ở Phú Quốc Nha Trang.. chứng tỏ giá bất động sản du lịch ở Việt Nam đã tăng quá ảo

Đất quê đất tỉnh ở Việt Nam đã tăng quá cao, còn bất động sản ở Hà Nội so với thủ đô các nước vẫn đang rẻ: “giá bất động sản trung bình ở Việt Nam hiện gấp khoảng 30 lần thu nhập bình quân của người dân; trong khi ở Thái Lan là 6,3 lần”

Tuy nhiên: giá bất động sản Hà Nội vẫn đang rẻ so với các nước đó: để mua 1 căn nhà ở Hà Nội thì người Việt phải nhịn ăn nhịn tiêu 20 năm NHƯNG để mua 1 bất động sản tại Manila thì người Philipin phải nhịn ăn nhịn tiêu 35 năm : tức là gấp gần 2 lần người Hà Nội.

Tỉ lệ giá nhà/ thu nhập Hà Nội có 20, Bangkhôngk là 30. Tức là giá bất động sản trung bình ở Hà Nội hiện gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân của người dân; trong khi ở Bangkhôngk là 30 lần.

Chỉ có bất động sản Liền Thổ ở Hà Nội và Hồ Chí Minh mới là có nhu cầu thực cao nhất. Các tỉnh đất rộng mênh mông, xây thêm dự án thoải mái, còn Hà Nội thì nội đô chật chội, 10 triệu người đang phải chui rúc trong nhà ống ngõ xe máy, hoặc các khu chung cư dưới chuẩn không đủ chỗ đỗ 1 xe ô tô/ 1 căn hộ
thời đại ô tô đến rồi, nhu cầu nhà đất có gara đỗ được ô tô sẽ tăng khủng khiếp.
nhu cầu có chỗ đỗ xe ô tô cao hơn nhu cầu du lịch rất nhiều.

Người ta có thể nhịn ăn nhịn mặc, và vay mượn để mua bất động sản vùng ven để có chỗ đỗ xe, chứ không ai nhịn ăn nhịn mặc để đi du lịch biển, khi nhà nhà đều có ô tô, mà ai không có gara đỗ được xe: thì sẽ là nỗi nhục không thể tả, sẽ bị coi như người thất bại trong cuộc sống đấy mới là “nhu cầu thật”.

Hà Nội có 10 triệu dân sống trong nhà ngõ: thời đại ô tô đến rồi : với nhu cầu cần mua nhà có gara ô tô để ở thì những người ở nhà ngõ xe máy sẽ bán nhà hoặc vay thêm tiền để bằng mọi giá mua loại đất xây được nhà có gara.

Việc mở rộng Hà Nội ra VĐ4 là tất yếu.

Nếu đầu tư bất động sản tỉnh thì cũng có đầy chỗ đỗ ô tô, nhưng lại thiếu 2 yếu tố quan trọng nhất là: “nhu cầu dịch chuyển dân số” và “Việc Làm” tiêu chí 60 phút vào trung tâm là tiêu chuẩn của cả thế giới áp dụng chứ không chỉ Việt Nam: (nếu thời gian di chuyển >60phut thì khách hàng sẽ sẽ thuê nhà hoặc mua chung cư nội đô chứ không mua đất) kinh nghiệm ở 50 thành phố lớn nhất trên thế giới đều đã chứng minh như vậy. 60 phút là thời gian vàng để cấp cứu khi bị đột quỵ : nếu cách xa bệnh viện thì tạch.

2. theo nghiên cứu của thế giới thì thời gian từ nhà đến nơi làm việc , trường học trẻ con, bệnh viện phải <= 60 phút thì mới đảm bảo được nhu cầu cơ bản của con người. mỗi ngày trừ 12 tiếng ăn ngủ ị : còn 12 tiếng để hoạt động. nếu thời gian di chuyển đi làm, đi học (2 lần ngày)> 2 tiếng thì con người sẽ không hạnh phúc, ảnh hưởng đến tâm sinh lý và tuổi thọ. bất động sản muốn tăng giá thì phải được dùng vào mục đích ở : đối với những người làm việc trong nội đô: hằng ngày đi xe ô tô vào thành phố. Đây mới là thị trường lớn nhất, có hàng chục triệu khách hàng sẵn sàng mua bằng mọi giá (kể cả việc bán tháo các bất động sản ở chỗ khác hoặc vay nợ để mua)

Khi mua bất cứ bất động sản nào ở Hà Nội thì các bạn phải tự trả lời câu hỏi: sau này những người đi làm ở nội thành có về đó ở hay không? Đây mới là khách hàng cuối cùng có thể trả giá cao để mua bất động sản chứ đừng quan tâm đến việc sau này sẽ có nhu cầu nhà vườn nghỉ dưỡng , hay nhà ở công nhân. Vì 2 loại này giá sẽ không bao giờ tăng cao được. Ở các nước phát triển hay Trung Quốc, Hàn quốc cũng thế: nhà ngoại ô có gara đỗ được ô tô để hằng ngày chủ nhà lái xe đến nội thành làm việc mới có giá cao. Còn nhà vườn nghỉ dưỡng cuối tuần hay bất động sản gần KCN thì giá bèo bọt: bằng 1/4 1/5 loại kia, sau này Việt Nam sẽ học Trung Quốc : sẽ cho các doanh nghiệp thuê đất 50 năm giá rẻ để xây ký túc xá cho công nhân (vì đất lúa có nhiều) : khi ấy bất động sản gần khu công nghiệp cắm đầu giảm giá.

Bất động sản Hà Nội có 5 ưu điểm mà không Tỉnh nào có được:
1. là thủ đô nên được nhà nước ưu tiên cao nhất, đầu tư công nhiều nhất
2. là nơi dân số các tỉnh chuyển về sống (chứ có mấy ai từ Hà Nội về tỉnh đâu) càng ngày số dân chuyển về Hà Nội càng đông
3. là nơi có việc làm tốt, thu nhập cao: dân kiếm được nhiều tiền thì bất động sản mới có giá cao.
4. Tương lai không bị Chìm Ngập dưới biển như Sài Gòn và các thành phố ven biển.
5. Giá bất động sản Hà Nội trong mấy năm nay không Tăng Ảo như đất Tỉnh: vì lượng hàng bất động sản ở Hà Nội quá nhiều không có con cá voi cá mập nào có thể tạo sóng được: vì có hàng triệu mảnh đất, hàng triệu người có nhu cầu mua, hàng triệu người có nhu cầu bán.

Vậy nên đất quê đất tỉnh sẽ giảm giá còn bất động sản Thủ đô: đặc biệt là bất động sản ven vành đai 4 Hà Nội sẽ mãi tăng giá