Chu kỳ của bất động sản có thể được chia thành bảy giai đoạn chính

Chu kỳ khép kín của bất động sản luôn lặp đi lặp lại, đỉnh của chu kỳ sau sẽ CAO hơn đỉnh của chu kỳ trước (nhiều trường hợp Đỉnh của chu kỳ trước sẽ là Đáy của chu kỳ Sau)

Chu kỳ bất động sản có 07 giai đoạn:

1. Bơm tiền đầu tư công (hoặc là cấp vốn cho quả đấm thép, tập đoàn kinh tế nhà nước, cấp vốn cho chính quyền địa phương xây dựng cơ sở hạ tầng…)
2. Giai cấp lãnh đạo & các doanh nghiệp sân sau kiếm lợi khủng nhờ ăn bớt từ tiền đầu tư công của nhà nước: số tiền đó sẽ dùng để mua bất động sản.
3. Giá nhà đất tăng khủng do Tiền nhiều làm Cầu tăng (Cầu tăng nhờ “tiền Thật”).
4. Dân thấy bất động sản tăng cao nên bị hội chứng FOMO : đua nhau cắm nhà vay nợ đầu tư bất động sản (Cầu tăng nhờ “tiền Vay”).
5. Cá mập, tư bản đỏ thoát hàng.
6. Ngân hàng nhà nước kiểm soát bằng các chế tài như: tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế room cho vay dài hạn, tăng trần lãi suất, phát hành trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài với mức lãi suất cao. Sau đó hệ quả là các ngân hàng thương mại cũng sẽ đồng loạt tăng lãi suất cho vay và lãi suất huy động.
7. Bất động sản đóng băng: cá mập thoát được hàng thì yên tâm hưởng lãi còn dân thì ôm nợ.

Năm 2022-2024 là giai đoạn bơm tiền giải ngân đầu tư công: nên thời điểm này sẽ là chân sóng: là giai đoạn đầu của chu kỳ bất động sản này.

Trước mỗi cơn sốt đất, trước mỗi đợt cao điểm giải ngân đầu tư công: khi bất động sản đang là chân sóng thì nhà nước sẽ họp bàn để ra những văn bản (chỉ thị, nghị quyết…) về việc “Đề suất đánh thuế bất động sản” để nhằm “chấn an dư luận” và “xiết room tín dụng” để dân hạn chế mua bất động sản, đây chính là “biện pháp tâm lý” để hạn chế bất động sản tăng nóng, nhờ đó bất động sản sẽ tăng chậm lại giúp nhà nước giảm bớt chi phí đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư công.

(nếu bất ộng sản tăng nóng sớm quá thì đội búa liềm sẽ ko mua được giá rẻ : vì đội đó sẽ chỉ có tiền sau khi giải ngân đầu tư công) (ai tưởng thật mà ko mua bất động sản thì thiệt bởi vì bất động sản vẫn mãi tăng giá).

Bây giờ cả thế giới đã bơm tiền: còn Việt Nam 2023 thì vẫn chưa bơm: vì củi lửa nên chưa kịp giải ngân gói kích thích kinh tế bơm tiền vào thị trường, nên giờ là lúc kìm hãm để bất động sản không tăng nóng, vì nếu tăng nóng sớm quá thì đội búa liềm sẽ không mua được giá rẻ (vì đội đó sẽ chỉ có tiền sau khi giải ngân đầu tư công) lò xo đang nén lại, chờ lúc đấy mới bật lên. Phải bơm tiền xong và giải ngân xong gói đầu tư công kích thích kinh tế thì bọn tay to mới tăng lãi suất để hút tiền về.)

Chu kỳ 2012-2021: bất động sản phục hồi nhờ tăng trường kinh tế (nếu so sánh GDP 2021 và 2011 thì sẽ rõ) còn bây giờ đã sang chu kỳ mới: Chu kỳ 2022 -2024: bất động sản tăng giá do Bơm Tiền, (Đỉnh của chu kỳ 2012-2021 sẽ là Đáy của chu kỳ 2022-2024)

Chu kỳ bất động sản lần này 2022-2024 (có thể kéo dài đến 2025 hoặc dài hơn cho đến khi nhà nước ngừng bơm tiền) rất giống với chu kỳ 2008 – 2011: đều là chu kỳ bất động sản tăng giá do bơm tiền: vì thời điểm bắt đầu của 2 chu kỳ này là đỉnh của 2 cơn sốt bất động sản của 2 chu kỳ tăng trước đó: (là cơn sốt đất 2020-2022 và cơn sốt đất 2006-2008): đáng lẽ sau các cơn sốt đất thì thị trường phải tạm lắng xuống để chờ tích luỹ. nhưng không: nhờ có sự can thiệp của nhà nước bằng cách “bơm tiền” nên sẽ lại tạo 1 cơn sốt mới với đỉnh giá bất động sản cao hơn cơn sốt liền kề trước đó.

năm 2008 nhà nước bơm tiền cho các “quả đấm thép – là các tập đoàn kinh tế nhà nước” , còn năm 2022 thì bơm tiền qua gói ” đầu tư công kích thích kinh tế”: đây chính là sự khởi đầu của giai đoạn 1/7 của chu kỳ mới.

Dấu hiệu của việc xì hơi bong bóng bất động sản của chu kỳ này sẽ không bắt đầu từ bản thân thị trường bất động sản mà sẽ bắt đầu từ ngân hàng nhà nước qua 04 biểu hiện:

1. tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc, 2. hạn chế room cho vay dài hạn, 3. tăng trần lãi suất (khiến cho Lãi suất huy động có nguy cơ vượt ngưỡng Critical Point), 4. phát hành trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài với mức lãi suất cao.

Từ giờ cho đến lúc đó thì giá bất động sản vẫn tăng đều các cụ nhé.

Ai tinh ý thì khi thấy 4 dấu hiệu trên sắp xảy ra thì cũng nên chốt lời bằng cách bán bất động sản để tất toán các khoản vay. Nếu không tinh ý nhận ra được 4 dấu hiệu trên thì nên dựa theo người khổng lồ: hó là tập đoàn nắm chính sách chuẩn nhất: khi nào chưa mở bán xong các đại đô thị thì bất động sản vẫn chưa đạt đỉnh của chu kỳ này.

Có 2 loại chu kỳ: chu kỳ tăng chu kỳ giảm: tuỳ thuộc vào chính sách của chính phủ: Khi nhà nước tăng lãi suất huy động của ngân hàng thì bất động sản sẽ giảm: chu kỳ bất động sản sẽ kết thúc để chuyển sang chu kỳ mới.

Tuy nhiên việc này rất khó đoán vì nó phụ thuộc vào ý chí chính trị của lãnh đạo. Ai nhát gan dừng mua bất động sản trước khi kết thúc chu kỳ tăng thì mất cơ hội x2 x3 tài sản. Tuy nhiên bất động sản bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý nên có sự Phân Hoá: chỗ Tăng Ảo quá cao, chỗ Tăng ít: cần tỉnh táo: vì nhiều nơi đã tăng quá giá trị thật.

Chu kỳ bất động sản lần này 2022-2024 (có thể kéo dài đến 2025 hoặc dài hơn cho đến khi nhà nước ngừng bơm tiền) rất giống với chu kỳ 2008-2011: đều là chu kỳ bất động sản tăng giá do bơm tiền: Khi chưa kết thúc gói bơm tiền kích thích kinh tế thì sẽ ko tăng lãi suất: vì nếu tăng lãi suất huy động > (% lạm phát + % tăng trương GDP) thì các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh chết đầu tiên.

Năm 2022 này đang giống với giai đoạn nhà nước bơm tiền năm 2008 nhé: năm 2008 giá hàng hóa thế giới cũng tăng phi mã, “giá dầu thô vào tháng 7-2008 lên đến 147,27 USD/thùng, khi đó lạm phát trong nước lên 22,97%. ”

Năm 2008-2010 ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới. Ngân hàng nhà nước bắt đầu thắt tín dụng cung tiền năm 2008 giảm đột ngột về 18% sau đó kích cầu lần 2 năm 2009 lên mức 37% đến cuối 2010 giảm mạnh về mức 12%. Giá bất động sản lúc này gần như tăng điên dại và phình bong bóng. Cuối 2010 lãi suất huy động tăng lên 18%, CPI tiếp tục vượt 21%. Khi nguồn cung bất động sản vô tận + lãi suất huy động tăng trần đột ngột + lạm phát phi mã + cung tiền giảm mạnh => Cộng hưởng lại gây nên khủng hoảng bong bóng bất động sản 2011 nổ Bom.

Vậy nguyên nhân sâu xa đó là lượng tiền bơm ra tích tụ trong nền kinh tế 1 thời gian dài, lạm phát tích luôn ở mức cao và nóng đó chính là LẠM PHÁT KÉO (Lạm phát do cầu kéo). Khi LẠM PHÁT KÉO xảy ra thì chính phủ sẽ phải tăng lãi suất huy động đến hút tiền về, nhằm giảm lượng tiền lưu thông để kìm chế lạm phát.

Còn ở chu kỳ này, cung tiền từ đáy 2014 đến này chỉ ở mức 15-18%/năm. Lạm phát thấp, GDP tăng trưởng tốt (2012-2020). Nhưng từ 2020-nay thì GDP thấp. CPI nằm ở mức thấp 3-4%. Lạm phát hiện tại là do ảnh hưởng từ xung đột NGA-UKCRAINA, các lệnh cấm vận thương mại nhằm trừng phạt Nga khiến giá các hàng hoá, sản phẩm, dầu mỏ, nguyên vật liệu,… leo thang tăng nóng do thiếu hụt nguồn cung ngắn hạn => đẩy chi phí lên cao sinh ra lạm phát. Vậy đây là LẠM PHÁT ĐẨY (Lạm phát do chi phí đẩy). Tính chất khác hẳn với lạm phát ở chu kì trước.

Việc chính phủ tăng lãi suất huy động lúc này sẽ khiến cho các doanh nghiệp chết lâm sàn đầu tiên chứ k phải là bất động sản. Trong khi đó chính phủ sắp bơm gói kích cầu kinh tế thì việc tăng lãi suất là điều khó xảy ra và giá bất động sản sẽ còn tăng nữa.!

Tiền không vào đất thì giá lợn gà tôm tép gạo tăng x3 x5 dân càng khóc thét. Giống như chu kỳ (2008-2010): ai dừng mua bất động sản từ năm 2008 vì sợ khủng hoảng kinh tế thì mất cơ hội nhân 2 nhân 3 lần tài sản. Cuối năm 2010 là kết thúc giai đoạn giải ngân gói bơm tiền: lúc đó Tháng 11/2010, Lãi suất huy động VND đã tăng vọt từ 10%/ năm lên đến 17%/năm và Năm 2011 lãi suất huy động đạt đỉnh 24%/ năm. Vì Khi đó là lúc đạt đủ tiêu chuẩn của công thức: Lãi suất huy động >= (tỉ lệ % lạm phát + tỉ lệ tăng trưởng % GDP) Khi ấy bất động sản mới đóng băng và kết thúc chu kỳ tăng trưởng.

Bây giờ cũng vậy ai nhát gan dừng mua bất động sản trước khi kết thúc chu kỳ tăng (2022-2024) cũng sẽ thì mất cơ hội x2 x3 tài sản. Chu kỳ bất động sản lần này 2022-2024 rất giống với chu kỳ 2008-2010: đều là chu kỳ bất động sản tăng giá do bơm tiền: năm 2008 nhà nước bơm tiền cho các “quả đấm thép – là các tập đoàn kinh tế nhà nước”, còn năm 2022 thì bơm tiền qua gói ” đầu tư công kích thích kinh tế”: đây chính là sự khởi đầu của chu kỳ Tăng giá bất động sản mới (2022-2024)

Vì thời điểm bắt đầu của 2 chu kỳ này là đỉnh của 2 cơn sốt bất động sản của 2 chu kỳ tăng trước đó: (là cơn sốt đất 2020-2022 và cơn sốt đất 2006 – 2008): đáng lẽ sau các cơn sốt đất thì thị trường phải tạm lắng xuống để chờ tích luỹ. nhưng không: nhờ có sự can thiệp của nhà nước bằng cách “bơm tiền” nên sẽ lại tạo 1 cơn sốt mới với đỉnh giá bất động sản cao hơn cơn sốt đất trước đó.

Lúc giải ngân gói bơm tiền thì không thể tăng lãi suất nhiều. Vì tăng lãi suất là các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh chết đầu tiên chứ không phải là dân đầu cơ bất động sản. (Mục đích của gói Bơm tiền kích thích kinh tế là để cứu doanh nghiệp, nếu tăng lãi suất thì là giết doanh nghiệp)

Vậy nên để cứu nền kinh tế, cứu các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thì trong giai đoạn 2022-2024: Chính Phủ sẽ buộc phải chấp nhận việc “bất động sản sẽ tăng giá” vì KHÔNG thể tăng “Lãi suất huy động” vượt ngưỡng Critical Point: vậy nên: (Lãi suất huy động < = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP) do đó bất động sản vẫn sẽ tăng giá trong chu kỳ bất động sản lần này 2022-2024 (có thể kéo dài đến 2025 hoặc dài hơn cho đến khi nhà nước ngừng bơm tiền) bây giờ bước tiếp theo sẽ là đầu tư công xây dựng hạ tầng (tương tự đầu tư mấy quả đấm thép như vinasin hồi xưa) có đầu tư công thì các bác mới kiếm tiền từ đó. trong quá trình đầu tư công để kích thích tăng trưởng kinh tế thì không bao giờ có chuyện tăng lãi suất.

Tuy nhiên Bây giờ cả thế giới đã bơm tiền: còn Việt Nam thì vẫn chưa bơm, Nên giờ là lúc kìm hãm để bất động sản không tăng nóng, vì nếu tăng nóng sớm quá thì đội búa liềm sẽ không mua được giá rẻ (vì đội đó sẽ chỉ có tiền sau khi giải ngân đầu tư công) lò xo đang nén lại, chờ lúc đấy mới bật lên. nên nhớ rằng phải in tiền và giải ngân xong chỗ tiền đó thì bọn tay to mới tăng lãi suất để hút tiền về.

Vậy nên giai đoạn 2022-2024 sẽ là cơ hội làm giàu nhờ bất động sản tăng giá, hàng chục năm sau mới lặp lại, ai chưa có tài sản, không vay được vốn đầu tư bất động sản thì có thể làm cò, làm thợ săn đất tháng kiếm hàng trăm triệu Bất động sản là cột trụ chống đỡ của nền kinh tế Việt Nam vượt qua khỏi khủng hoảng. Đất mà giảm giá thì chính phủ Việt Nam liêu xiêu, cả nền kinh tế đất nước sẽ chìm sâu vào khủng hoảng.

Khi lạm phát càng cao thì càng cần tăng giá bất động sản: nếu không tăng giá bất động sản thì dân sẽ dồn tiền mua đô, vàng, tiền ảo.. nền kinh tế Việt Nam sẽ sụp đổ. Vì thế sẽ khó có ngành sản xuất kinh doanh nào có thể x2 x3 tài sản như bất động sản. Cơ hội này hàng chục năm mới có 1 lần, không tận dụng thì ân hận.

Tuy nhiên bất động sản còn bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý thị trường, nhiều nơi đã FOMO tăng quá giá trị thực: vì vậy nên rút vốn khỏi các thị trường bất động sản đã tăng ảo để đầu tư vào các thị trường bất động sản tiềm năng, là đích đến của dòng tiền giai đoạn 2022-2024. Đọc 1000 quyển sách, nỗ lực làm việc 12 tiếng 1 ngày Nhưng số tiền kiếm được hàng năm không nhanh bằng tốc độ bất động sản tăng giá đâu.

Bất động sản ở Tây thì đóng thuế sở hữu vài % / năm, thừa kế cho con cháu thì mất vài chục % nhưng bất động sản ở Việt Nam thì khác vậy nên sẽ luôn tăng trưởng đột biến trong nhiều chu kỳ. Tây , Tầu không mua đất Việt Nam được, đây chính là ưu thế đặc quyền của người Việt: nên tận dụng các chu kỳbất động sản để làm giàu. 20-30 năm nữa cũng sẽ như vậy. cày cuốc toát mồ hôi 10 năm cũng sẽ không bằng giá đất tăng 1 nhịp.

Ai không tận dụng cơ hội chu kỳ 2022-2024 này để x2 x3 tài sản thì sẽ bị tụt lại so với xã hội, vì tài sản của mình không tăng nhưng người khác lại tận dụng cơ hội này để x2 x3 lần tài sản và vượt xa bạn. vì bất động sản trong 20-30 năm tới sẽ luôn tăng nhanh hơn so với tốc độ tăng thu nhập nên ai có nhiều bất động sản hơn mức trung bình của xã hội sẽ càng ngày càng giầu hơn, còn ai có ít bất động sản hơn mức trung bình sẽ càng ngày càng nghèo hơn.

Tuy nhiên bất động sản bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý nên có sự Phân Hoá: chỗ Tăng Ảo quá cao, chỗ khác lại chưa tăng nhiều: sẽ tăng thêm: vì vậy cần phải tỉnh táo: vì bất động sản vẫn sẽ tăng trưởng trong những năm tiếp theo nhưng ở một số nơi đã tăng quá giá trị thật nhất là bất động sản ở Tỉnh. Bất động sản trong giai đoạn 2022-2024 vẫn sẽ tăng nhưng ở một số nơi đã tăng ảo, Tuy rằng những chỗ đã Tăng Ảo vẫn có thể Tiếp tục Tăng Thêm nhưng sẽ KHÔNG bền vững: mọi người nên cẩn thận.

Đây là 5 nguyên tắc chọn mua đầu tư bất động sản cho năm 2022: (trên quan điểm của trường phái “Đầu Tư Giá Trị”)

Nguyên tắc 1: so với giá đỉnh 2011 thì địa phương nào càng tăng nhiều lần thì càng rủi ro đu đỉnh.

Nguyên tắc 2: địa phương nào toàn dân mua xong chờ bán lại để úp bô nhau: thì người mua sau càng dễ ăn mứt (người từ Hà Nội có về tỉnh sống hay người Tỉnh sẽ về Hà Nội ).

Nguyên tắc 3: bất động sản ở địa phương nào bị truyền qua tay nhiều nhà đầu tư nhất thì càng fomo nhất, thằng cuối càng bị úp bô nhiều.

Nguyên tắc 4: chỗ nào nhiều cá voi cá mập nhất thì thị trường càng bị thao túng, chỉ có 2 thị trường lớn nhất là chưa bị cá voi cá mập thổi giá đó là Hồ Chí Minh và Hà Nội vì lượng hàng quá nhiều, đất trong dân phân tán nên không con cá nào đủ vốn để ôm đẩy lùa gà.

Nguyên tắc 5: tính thanh khoản ở đâu cao nhất? Thủ đô hay đất quê đất tỉnh? sóng cuối sẽ chạy về nơi có tính thanh khoản cao nhất. Đấy chính là nơi an toàn nhất và tăng trưởng bền vững nhất. Bây giờ ở Việt Nam mới đang trong quá trình phân chia lại tài sản là thời kỳ sơ khai của giai đoạn tích lũy tư bản.

Còn rất nhiều cơ hội cho mọi người để làm giầu để đổi đời: Nếu ai biết đầu tư biết đầu tư bất động sản trong giai đoạn này thì sau này sẽ giầu gấp hàng trăm lần những người chỉ gửi tiền tiết kiệm. Cơ hội này chỉ xảy ra trong 1 đời người: 30 năm nữa khi vị trí xã hội đã an bài: thế hệ con cháu sau này muốn thay đổi vị trí xã hội sẽ rất khó. lao động cả đời không bằng chốt lời lô đất, các bạn nên coi việc tìm mua bất động sản là việc chính, chứ không phải (việc làm công ăn lương): cần thiết thì xin nghỉ phép để đi săn đất.

Trên đời này mấy ai giầu sẵn, có sẵn tiền (trừ tham nhũng hoặc làm ăn phi pháp hoặc được hưởng thừa kế): mà đa phần những người giầu họ kiếm tiền bằng cách “cơ cấu lại tài sản”: tận dụng các thời điểm khủng hoảng của thị trường để bán các tài sản ít tăng giá để mua tài sản có tiềm năng tăng giá thì sẽ giầu gấp 100 lần thằng khác chỉ biết cắm mặt đi làm thuê.

Giai đoạn 2022 -2024 vẫn là giai đoạn Bơm Tiền: Giá trị của bất động sản sẽ vẫn tăng nhanh: vì tiền bơm ra ko vào đất thì vào đâu. nhưng sẽ không đồng đều: những chỗ không có nhu cầu thật : đã tăng ảo rồi thì sẽ có “bong bóng cục bộ” và sẽ giảm giá, còn những chỗ có nhu cầu thật, có tương lai như Vành đai 4 hà nội thì sẽ tăng phi mã: Tiền bơm ra thì bất động sản vẫn tăng cho đến khi Lãi Suất > Critical Point nhé

Đất quê đất tỉnh giảm 10-30% nhưng đất Hà Nội, Hồ Chí Minh tăng 50-100% , những chỗ như Vành Đai 4 tăng x2 x3 thì tính tổng lại thì giá trị bất động sản trong “Tổng Tài Sản Quốc Dân” vẫn tăng: vậy nên có thể nói là “bất động sản vẫn sẽ Tăng Giá”