Lãi suất và sự ảnh hưởng của lãi suất đến thị trường bất động sản

Trong thời gian gần đây, có nhiều nguồn thông tin từ các hội nhóm bất động sản và các chuyên gia trong lĩnh vực này. Một trong những chủ đề chính được đề cập đó là vấn đề lãi suất tăng. Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn về việc lãi suất tăng và tác động của nó, chúng ta cần tìm hiểu về chính sách tiền tệ và vai trò của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Thực tế là việc tăng lãi suất là một công cụ trong chính sách tiền tệ và quyết định về lãi suất thuộc về NHNN. Tuy nhiên, rất nhiều người làm bất động sản chỉ hiểu một cách cơ bản rằng lãi suất tăng chỉ xảy ra khi lạm phát tăng (ví dụ, vào năm 2022 với mức lạm phát khoảng 4%). Tuy nhiên, lần tăng lãi suất này của NHNN không phải là vì lạm phát mà nguyên nhân chính là tỷ giá.

Để ổn định tỷ giá, NHNN sử dụng ba công cụ chính: bán dự trữ ngoại hối, tăng tỷ giá trung tâm hoặc gia tăng biên độ, và tăng lãi suất trong nước để giảm chênh lệch giữa đồng Việt Nam và đồng Mỹ (DXY). Thực tế, NHNN đã thực hiện cùng lúc cả ba công cụ này. Đầu năm 2022, dự trữ ngoại hối của Việt Nam đạt khoảng 110 tỷ USD, tương đương với khoảng 16 tuần nhập khẩu, nhưng đã bán liên tục để ổn định tỷ giá, và hiện chỉ còn khoảng 85-90 tỷ USD, tương đương với khoảng 12 tuần nhập khẩu, gần đạt ngưỡng không thể bán thêm. Sau đó, NHNN đã nâng tỷ giá trung tâm và gia tăng biên độ từ 3% lên 5%, và thực hiện hai lần tăng lãi suất điều hành, giúp tỷ giá ổn định hơn trong vài tuần gần đây.

Ngoài ra, các thông tin về chỉ số CPI (Chỉ số giá tiêu dùng) của Mỹ tháng 10 cho thấy mức thấp hơn dự báo và lãi suất trái phiếu Mỹ giảm, cùng với việc giảm của chỉ số DXY (chỉ số đánh giá giá trị đồng USD so với các đồng tiền khác), có thể đánh dấu việc lạm phát ở Mỹ đang đạt đỉnh và FED (Ngân hàng Trung ương Mỹ) có thể giảm tốc độ tăng lãi suất hoặc giảm mức tăng từ 75 điểm cơ bản xuống còn 50 hoặc 25 điểm. Điều này có thể làm giảm căng thẳng về tỷ giá.

Quay trở lại với bất động sản Việt Nam, không chỉ có yếu tố nước ngoài tác động, mà còn có các vấn đề nội tại trong nước. Gần đây, đã xảy ra nhiều vấn đề về trái phiếu của các tập đoàn bất động sản như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát. Điều này làm cho việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo Nghị định 65 trở nên khó khăn hơn. Nhiều doanh nghiệp đã phải mua lại trước hạn hoặc huy động nguồn vốn để đảm bảo thanh toán trái phiếu đúng hạn. Với sự gia tăng chi phí vốn (do lãi suất tăng) và sự thiếu niềm tin (do vấn đề trái phiếu), thị trường cổ phiếu bất động sản đã gặp sự sụt giảm, thậm chí vượt qua thời kỳ khủng hoảng do đại dịch COVID-19.

Thị trường bất động sản cũng đang bị hạn chế về room (nguồn cung) và lãi suất tăng cũng làm thị trường trầm lắng.

Việc bơm tiền trên thị trường liên ngân hàng (thị trường 2) là một việc thông thường để đảm bảo thanh khoản cho hệ thống, tuy nhiên, thị trường dân cư và doanh nghiệp (thị trường 1) hoàn toàn độc lập. Với dự kiến của FED duy trì mức lãi suất khoảng 5% trong năm 2023, khó có khả năng thu hẹp lãi suất cho vay tại Việt Nam. Tôi nghĩ rằng lãi suất huy động có thể duy trì ở mức 10%, còn lãi suất cho vay có thể dao động trong khoảng 14-15%. Một số người dự báo rằng lãi suất có thể tăng lên 18-20% vào năm sau, nhưng tôi cho rằng khó có thể trở thành hiện thực do lạm phát đã đạt đỉnh ở Mỹ.

Kết luận là:

Với lãi suất 14-15% trong năm 2023, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng. Việc vay với lãi suất cao sẽ gây rủi ro lớn cho việc sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản.

Không loại trừ khả năng xảy ra cắt lỗ trong các dự án bất động sản ở các tỉnh đã trở nên quá nóng trong giai đoạn 2020-2021. Ngoài ra, các dự án này thường không mang lại dòng tiền liên quan chủ yếu đến đất nền.

Tuy nhiên, giá thuê nhà tại các thành phố lớn có thể có xu hướng tăng. Với lãi suất cao, người dân có nhu cầu thực sự sẽ chọn thuê nhà hơn là mua bất động sản, điều này có thể đẩy CPI tăng lên. Trong năm 2023, chúng ta cần theo dõi tình hình lạm phát.

Ngoài ra, tôi rất mong các chuyên gia và những người dạy đầu tư bất động sản có thể tăng cường kiến thức về kinh tế vĩ mô và tài chính. Nếu họ chia sẻ hoặc đào tạo cho mọi người, họ nên hiểu đúng và không gây hại cho những người học viên của mình chỉ vì mục đích kiếm tiền.